任意売却をお考えの方必見！課される税金と譲渡所得税がかからないケースを解説！

住宅ローンの返済が困難になり、任意売却を検討している方は少なくありません。

任意売却は、住宅ローンを抱えたまま家を売却できるため、債務の負担を軽減できる有効な手段と言えます。

しかし、任意売却には様々な手続きや費用が発生し、その中でも譲渡所得税は大きな負担となる可能性があります。

この記事では、任意売却にかかる税金の種類と譲渡所得税がかからないケースについてご紹介します。

任意売却で発生する税金に関する不安を解消し、安心して手続きを進められるようにしましょう。

□任意売却にかかる税金の種類について

任意売却では、通常の不動産売却と同様に、いくつかの税金が発生します。

これらの税金を理解しておくことは、任意売却の手続きを進める上で非常に重要です。

ここでは、任意売却にかかる3種類の税金について解説していきます。

1: 譲渡所得税

任意売却によって得られた利益に対して課される税金です。

売却価格が取得価格を上回った場合、その差額に対して税金が発生します。

譲渡所得税の税率は、売却した不動産の所有期間によって異なります。

所有期間が5年以内であれば、短期譲渡所得として、所得税率（15%から39.65%）に住民税（10%）を加えた税率で課税されます。

一方、所有期間が5年以上であれば、長期譲渡所得として、所得税率（20%）に住民税（10%）を加えた税率で課税されます。

2: 印紙税

不動産売買契約書に貼る収入印紙の代金です。

印紙税の金額は、売却価格によって異なります。

3: 登録免許税

不動産の所有権移転登記や抵当権抹消登記など、登記手続きを行う際に発生する税金です。

登録免許税は、登記の種類によって異なります。

登記手続きは、司法書士に依頼することが一般的です。

□任意売却で譲渡所得税がかからないケース

任意売却では、必ずしも譲渡所得税が発生するわけではありません。

売却益が出ない場合や、特別控除の適用を受けることで、譲渡所得税を免除できるケースもあります。

ここでは、任意売却で譲渡所得税がかからないケースについて、解説します。

1: 売却益が出ないケース

任意売却では、住宅ローンの残債が売却価格を上回るケースが多く、売却益が出ないことが一般的です。

売却益が出ない場合は、譲渡所得税の対象となりません。

つまり、売却価格が取得価格を下回るか、売却価格と取得価格が同じであれば、譲渡所得税は発生しません。

2: 特別控除の適用を受けるケース

任意売却であっても、居住用不動産を売却した場合には、譲渡所得税の特別控除の適用を受けれます。

特別控除は、売却益から最大3,000万円を控除でき、控除後の売却益が0円になれば、譲渡所得税は発生しません。

ただし、特別控除の適用を受けるためには、いくつかの条件を満たす必要があります。

・売却した不動産が居住用不動産であること

・売却後2年以内に新たに居住用不動産を取得すること

・売却後2年以内に別の居住用不動産を所有していること

3: 強制換価等による特例の適用を受けるケース

債務超過の状態にある債務者が、債務の弁済のために不動産を売却する場合には、強制換価等による特例の適用を受けれます。

この特例が適用されると、譲渡所得税は非課税となります。

ただし、強制換価等による特例の適用には、債務超過の状態にあることや、債務者の信用や才能を考慮しても、すべての債務を返済できるほどの資金の調達が困難であることが必要です。

□まとめ

任意売却では、譲渡所得税が発生する場合もあれば、発生しない場合もあります。

譲渡所得税の発生を回避するためには、売却益が出ないケース、特別控除の適用を受けるケース、強制換価等による特例の適用を受けるケースなど、それぞれのケースについて詳しく理解しておく必要があります。

税金に関する不安を解消し、安心して任意売却を進めるためにも、専門家のサポートを活用することをおすすめします。 不動産売却をお考えの方は、ぜひ当社にご相談ください。