任意売却をするために必要な条件や利用できないケースをご紹介します

何らかの理由により住宅ローンの返済が滞ってしまった場合、競売にかけられるリスクとともに生活することになります。
このような状態から抜け出すための選択肢が、任意売却です。
今回は、任意売却に必要な条件や任意売却ができないケースについてご説明します。

□任意売却に必要な条件は？

＊任意売却に必要な条件

・債権者の合意を得る
万が一住宅ローンの返済が滞ったときに備えて、住宅ローンが完済し終えていない住宅には債権者によって抵当権がつけられています。
抵当権がついた状態では、競売にかけられる可能性があるため売りに出してもなかなか買い手が見つからないでしょう。

通常、抵当権を外すのは住宅ローンの完済時ですが、債権者の合意が得られた場合のみ例外的に抵当権が外せます。

・売却活動期間に余裕がある
任意売却のために許される期間は、基本的に期限の利益損失から約6ヶ月程度、長くても1年弱です。

期限の利益損失とは、契約で決めた日まで月々の支払いを免除するといった、債務者の利益を指します。
支払いが滞ってしまうと期限の利益は喪失し、一括で住宅ローンの残債を支払わなければなりません。

任意売却は、債権者との交渉や買主探しに時間がかかることが多いため、売却期間に十分な余裕を持つようにしましょう。

・共有者の同意を得る
不動産の所有者が複数人いる場合は、全員の同意がなければ任意売却が進められません。
不動産登記簿であらかじめ確認しておきましょう。

・連帯保証人の同意を得る
連帯保証人がいる場合には、連帯保証人の同意も必要です。
連帯保証人の方に状況を丁寧に説明し、同意を得ましょう。

＊任意売却が利用できないケース

・税金を滞納している
税金を滞納して物件が差し押さえられている場合、差し押さえられた状態の不動産を自己判断で売却することはできません。

・修繕積立金、管理費などの滞納額が大きい
住宅ローンの支払いがマンションの場合、多額の修繕積立金や管理費があると、債権者からの合意が得られず任意売却できなくなります。

□任意売却ができないとどうなる？

住宅ローンの滞納が続き、任意売却も利用できないとなった場合、強制的に売却にかけられる可能性があります。
また、競売での売却金額は、任意売却の約70%から80%になります。

そのため、競売後であっても残債が高額になり完済できないケースも多くあります。
そうなった場合、自己破産は避けられないでしょう。

□まとめ

今回は、任意売却に必要な条件や、任意売却ができないケース、できない場合どうなるかについてご説明しました。
任意売却するためには、債権者、共有者、連帯保証人と様々な方面からの同意が必要になることがあります。
そのため、期限には余裕を持って任意売却を行いましょう。